خرید ملک قولنامه ای مزایا، معایب و نکات مهم قانونی
شاپ: خرید ملک قولنامه ای می تواند در شرایطی فرصت مناسب برای سرمایه گذاری و قیمت مناسب تر باشد، اما در صورت بی توجهی به مسایل حقوقی و ثبتی، ریسک های قابل توجهی را به همراه خواهد داشت.
به گزارش شاپ به نقل از مهر، ملک قولنامه ای به ملکی گفته می شود که انتقال مالکیت آن بوسیله قولنامه یا مبایعه نامه انجام شده و سند رسمی به نام خریدار صادر نشده است. خرید و فروش این دسته از املاک در تعدادی مناطق رایج است، اما به علت نداشتن سند رسمی، نیازمند بررسیهای حقوقی دقیق تری نسبت به املاک دارای سند هستند.
تفاوت ملک قولنامه ای و سند رسمی
مهم ترین تفاوت میان ملک قولنامه ای و ملکی که دارای سند رسمی است، در نحوه اثبات مالکیت آنها است. سند رسمی توسط مراجع قانونی ثبت شده و از اعتبار و حمایت حقوقی بیشتری برخوردار است، در صورتیکه در معاملات قولنامه ای ممکنست برای اثبات مالکیت و انتقال قطعی ملک، نیاز به طی مراحل حقوقی و اداری وجود داشته باشد.
اعتبار قانونی قولنامه در معاملات ملکی
قولنامه در صورتیکه مطابق مقررات قانونی و با رعایت شرایط اساسی صحت معاملات تنظیم شده باشد، از اعتبار حقوقی برخوردار می باشد و می تواند بعنوان یکی از مستندات مهم در دعاوی ملکی مورد استناد قرار گیرد. با این وجود، اعتبار قانونی قولنامه به معنای بی نیازی از بررسی وضعیت ثبتی و حقوقی ملک نیست و خریداران باید قبل از انجام معامله، از وضعیت مالکیت و محدودیت های احتمالی ملک اطمینان حاصل کنند.
مهم ترین خطرات خرید ملک قولنامه ای
خرید ملک قولنامه ای در تعدادی موارد می تواند فرصت مناسبی برای سرمایه گذاری باشد، اما اگر بدون بررسیهای حقوقی و ثبتی صورت گیرد، ممکنست خریدار را با مشکلات جدی مواجه کند. آگاهی از مهم ترین ریسک های این نوع معاملات، نقش برجسته ی در ممانعت از خسارت های مالی و دعاوی حقوقی دارد.
فروش ملک به چند نفر
یکی از رایج ترین خطرات در خرید ملک قولنامه ای، فروش یک ملک به چند خریدار مختلف است. از آنجائیکه انتقال مالکیت در این معاملات به طور معمول در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمی گردد، احتمال سوءاستفاده و انجام معاملات مختلف بر روی یک ملک افزوده می شود. به همین دلیل، بررسی سوابق معاملات و احراز مالکیت فروشنده قبل از انعقاد قرارداد اهمیت زیادی دارد.
مشکلات مربوط به مالکیت
در خیلی از معاملات قولنامه ای، وضعیت مالکیت ملک بصورت کامل و شفاف معلوم نیست. ممکنست فروشنده مالک حقیقی ملک نباشد یا صرفا برمبنای یک قولنامه قبلی مبادرت به فروش آن کرده باشد. این مورد می تواند در آینده باعث بروز اختلافات حقوقی و مشکلات مربوط به انتقال رسمی مالکیت شود.
توقیف یا در رهن بودن ملک
یکی دیگر از خطرات مهم خرید ملک قولنامه ای، توقیف بودن ملک یا قرار داشتن آن در رهن بانک و سایر مراجع قانونی می باشد. در تعدادی موارد، خریدار بعد از انجام معامله متوجه می شود که ملک دارای بدهی یا محدودیت های قانونی بوده و امکان انتقال رسمی آن وجود ندارد. بررسی وضعیت ثبتی و حقوقی ملک پیش از پرداخت وجه معامله، از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری می کند.
وجود معارض و اختلافات حقوقی
برخی از املاک قولنامه ای با دعاوی حقوقی مختلفی مانند اختلاف میان وراث، ادعای مالکیت اشخاص ثالث یا مشکلات مربوط به حدود و مشخصات ملک مواجهند. این مسایل می توانند پروسه انتقال مالکیت را با پیچیدگی های حقوقی همراه کرده و حتی باعث بی اعتباری معامله شوند.
به همین دلیل، قبل از خرید هرگونه ملک قولنامه ای، انجام استعلام های لازم و بررسی مدارک توسط افراد متخصص اهمیت ویژه ای دارد. خیلی از خریداران برای کاهش ریسک های احتمالی، از مشاوره حقوقی بهترین وکیل ملکی در تهران استفاده می کنند تا از وضعیت قانونی و حقوقی ملک قبل از انجام معامله اطمینان حاصل کنند.
قبل از خرید ملک قولنامه ای چه مواردی را باید بررسی کنیم؟
خرید ملک قولنامه ای بدون انجام بررسیهای حقوقی و ثبتی می تواند خریدار را با مشکلات گوناگونی مواجه کند. به همین دلیل، قبل از امضای هرگونه قولنامه یا پرداخت وجه معامله، لازم است وضعیت حقوقی و مالکیتی ملک بصورت دقیق بررسی شود تا از بروز اختلافات و خسارت های احتمالی جلوگیری شود.
احراز مالکیت فروشنده
اولین و مهم ترین اقدام، اطمینان از مالکیت قانونی فروشنده است. خریدار باید مدارک مربوط به مالکیت ملک را بررسی نموده و از صحت اطلاعات عرضه شده اطمینان حاصل کند. در خیلی از پرونده های ملکی، فروشنده مالک حقیقی ملک نبوده یا اختیار قانونی برای انتقال آنرا نداشته است.
بررسی سوابق ثبتی ملک
بررسی سوابق ثبتی ملک می تواند اطلاعات مهمی درباره ی وضعیت قانونی آن در اختیار خریدار قرار دهد. در صورتیکه ملک دارای سابقه ثبتی باشد، لازم است مشخص شود آیا محدودیت قانونی، مشکلات ثبتی یا موانعی برای انتقال مالکیت آن وجود دارد یا خیر.
استعلام وضعیت حقوقی ملک
پیش از انجام معامله، باید وضعیت حقوقی ملک بررسی شود. بعنوان مثال، لازم است مشخص شود که ملک در توقیف مراجع قضایی قرار ندارد، مبحث دعاوی حقوقی نیست و نسبت به آن ادعای مالکیت از طرف اشخاص دیگر مطرح نشده است. انجام این استعلام ها می تواند از خیلی از مشکلات حقوقی آینده جلوگیری نماید.
بررسی زنجیره نقل و انتقالات
در معاملات قولنامه ای، بررسی زنجیره نقل و انتقالات از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد. خریدار باید تمامی قولنامه ها و اسناد قبلی مربوط به ملک را بررسی کند تا از قانونی بودن انتقالات گذشته و صحت مالکیت فروشنده اطمینان حاصل شود. هرگونه نقص یا ابهام در این زنجیره می تواند در آینده باعث بروز اختلافات حقوقی شود.
بررسی وضعیت مالیات ملک
یکی از عناوینی که به طور معمول در معاملات ملکی مورد توجه کافی قرار نمی گیرد، وضعیت مالیاتی ملک است. تعدادی از نقل و انتقالات ممکنست دارای بدهی های مالیاتی یا تعهدات قانونی در رابطه با مالیات باشند که در صورت عدم بررسی، می توانند مشکلاتی را برای خریدار ایجاد کنند.
به همین دلیل، قبل از انجام معامله بهتر است وضعیت مالیاتی ملک و هزینه های احتمالی مربوط به نقل و انتقال آن بررسی شود. در معاملات با ارزش مالی بالا یا پرونده های پیچیده ملکی، دریافت مشاوره از بهترین وکیل مالیاتی در تهران می تواند به خریداران کمک نماید تا نسبت به تعهدات مالیاتی و آثار حقوقی معامله آگاهی کامل داشته باشند و با اطمینان بیشتری مبادرت به خرید ملک کنند.
آیا امکان دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه ای وجود دارد؟
در خیلی از موارد، امکان دریافت سند رسمی برای ملک قولنامه ای وجود دارد؛ اما این مورد به وضعیت ثبتی ملک، مدارک موجود و رعایت تشریفات قانونی بستگی دارد.
شرایط دریافت سند رسمی
برای دریافت سند رسمی، ملک باید از نظر قانونی قابلیت ثبت و انتقال مالکیت را داشته باشد و موانع حقوقی یا ثبتی برای آن وجود نداشته باشد.
مراحل قانونی دریافت سند
اخذ سند رسمی به طور معمول مستلزم عرضه درخواست به مراجع مربوط، بررسی وضعیت حقوقی و ثبتی ملک و درنوردیدن مراحل قانونی تعیین شده است.
مدارک مورد نیاز
مدارکی مانند قولنامه، مدارک هویتی طرفین و اسناد مربوط به سوابق مالکیت ملک، همچون مدارک مورد نیاز برای پیگیری دریافت سند رسمی هستند. در پرونده های پیچیده، استفاده از مشاوره حقوقی وکیل متخصص در تهران می تواند پروسه بررسی و دریافت سند را آسان کند.
جمع بندی
خرید ملک قولنامه ای می تواند در تعدادی شرایط یک فرصت مناسب برای سرمایه گذاری و خرید ملک با قیمت مناسب تر باشد، اما در صورت بی توجهی به مسایل حقوقی و ثبتی، ریسک های قابل توجهی را بهمراه خواهد داشت. بررسی مالکیت فروشنده، وضعیت حقوقی و مالیاتی ملک، سوابق نقل و انتقالات و امکان دریافت سند رسمی، از مهم ترین اقداماتی است که باید قبل از انجام معامله مورد توجه قرار گیرد.
این مطلب، یک خبر آگهی بوده و خبرگزاری مهر در محتوای آن هیچ نظری ندارد.
منبع: شاپ
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم در مورد این مطلب نظر دهید