كارنامه دولت روحانی در بخش مسكن

نگاه متفاوت دو وزیر به بازار مسكن

نگاه متفاوت دو وزیر به بازار مسكن

عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی معتقد به رشد توان متقاضیان مسکن بر پایه نظام پس انداز بود و محمد اسلامی، راهی متفاوت بر مبنای نهضت خانه سازی را دنبال کرد اما نوسانات اقتصاد کلان و بویژه افزایش لجام گسیخته نرخ ارز، اجازه ایجاد ثبات و آرامش در بازار مسکن را از هر دو وزیر گرفت.


به گزارش شاپ به نقل از ایسنا، در دولت حسن روحانی که از ۱۲ مرداد ۱۳۹۲ شروع شد و ۱۲ مرداد ۱۴۰۰ آخر می گیرد، دو وزیر با دو دیدگاه متفاوت بر مسند وزارت راه و شهرسازی قرار گرفتند که اولی حدود پنج سال و دومی حدود سه سال مسئولیت داشتند. عباس آخوندی (وزیر سابق راه و شهرسازی) و محمد اسلامی دو سیاست مختلف را دنبال کردند. آخوندی ضمن اشاره به ۲.۶ میلیون مسکن خالی در کشور، معتقد به رشد توان طرف تقاضا بر پایه نظام پس انداز بود و محمد اسلامی بر نهضت خانه سازی تاکید دارد. اما نوسانات اقتصاد کلان و بویژه افزایش لجام گسیخته نرخ ارز، اجازه ایجاد ثبات و آرامش در بازار مسکن را از هر دو وزیر گرفت.
از زمانی که اسلامی در آبان ماه ۱۳۹۷ بر مسند وزارت راه و شهرسازی تکیه زده قیمت مسکن در تهران از متری ۹.۲ میلیون تومان به متری ۲۹.۳ میلیون تومان رسیده و ۲۱۸ درصد رشد کرده است. طی پنج سال فعالیت عباس آخوندی از اواسط سال ۱۳۹۲ تا آبان ۱۳۹۷ هم متوسط قیمت مسکن در تهران از حدود ۴.۵ میلیون تومان به ۹.۲ میلیون تومان رسید و ۱۰۳ درصد رشد کرد.
هم اکنون هم آنطور که از صحبتهای مسؤلان استنباط می شود آنها افزایش ساخت وساز را زمینه ای برای ثبات و آرامش قیمتی در بازار مسکن می دانند. با این وجود رشد سرسام آور قیمت مسکن طی شش سال گذشته، توان خرید متقاضیان را گرفته و برنامه خاصی برای تقویت قدرت خرید وجود ندارد. به نظر می آید سیستم بانکی و مجلس شورای اسلامی به صورت همسو از برنامه های وزارت راه و شهرسازی در دوران محمد اسلامی حمایت می کنند.
بعد از آنکه وزارت راه و شهرسازی در اواسط سال ۱۳۹۶ پروژه ساخت ۴۰۰ هزار واحد اقدام ملی مسکن را آغاز کرد، مجلس شورای اسلامی در دوره یازدهم به ریاست محمدباقر قالیباف هم طرح جهش تولید و تأمین مسکن را با هدف راه اندازی سالانه یک میلیون واحد مسکونی به تصویب رساند که الان جهت بررسی در شورای نگهبان قرار دارد. همچون دیگر مصوبات مجلس میتوان به طرح مالیات بر خانه های خالی و طرح ساخت مسکن ارزان قیمت به منظور اجاره به اقشار کم درآمد اشاره نمود.
رشد ۶۵۰ درصدی قیمت مسکن؛ رشد صفر درصدی وام خرید
دولت و مجلس، ظرفیت سیستم بانکی را برای سومین سال پی در پی به منظور افزایش ساخت و ساز به کار گرفتند. مطابق قانون بودجه ۱۴۰۰ بانک ها مکلفند امسال ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به منظور راه اندازی یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی اختصاص دهند. با این وجود وام ۱۶۰ میلیون تومانی خرید مسکن نه تنها از سال ۱۳۹۴ تا کنون تغییری نکرده بلکه به علت منقضی شدن صندوق پس انداز مسکن یکم در خردادماه ۱۳۹۹ دیگر امکان دریافت تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی زوجین وجود ندارد.
در سال ۱۴۰۰ وام ساخت مسکن به ازای هر واحد در حالت انبوه سازی و با رعایت تکنولوژی های جدید ۴۵۰ میلیون تومان با نرخ سود ۱۸ درصد خواهد بود که با عنایت به مبلغ ۲۵۰ میلیون تومان سال قبل ۸۰ درصدی نشان داده است. سقف تسهیلات ساخت در سال ۱۳۹۴ به میزان ۹۰ میلیون تومان، سال ۱۳۹۵ به مبلغ ۱۵۰ میلیون، تومان، سال ۱۳۹۸ به میزان ۱۷۰ میلیون تومان و سال ۱۳۹۹ به میزان ۲۵۰ میلیون تومان بود. ازاین رو وام ساخت طی شش سال قبل رشد ۴۰۰ درصدی یا پنج برابری را نسبت به سال ۱۳۹۴ نشان داده است.
اما افزایش قابل توجه وام ساخت، آن هم در شرایطی که وام خرید طی شش سال قبل تغییری نکرده و در سقف ۱۶۰ میلیون تومان درجا زده است، این پیام را می رساند که هدف دولت، تقویت عرضه به جای تقاضا است. محمد اسلامی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ که تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد اقدام ملی مسکن را در دستور کار قرار داده، افزایش تولید را چاره بهتری نسبت به افزایش توان تقاضا می داند. او بارها گفته که افزایش وام خرید اثرات تورمی در بازار مسکن بوجود می آورد.
اواخر سال ۱۳۹۴ همان سالی که سقف تسهیلات خرید مسکن برای زوجین تهرانی ۱۶۰ میلیون تومان تعیین شد متوسط قیمت مسکن در تهران ۳.۹ میلیون تومان در هر متر مربع بود. سال ۱۴۰۰ که میانگین قیمت به ۲۹.۳ میلیون تومان رسیده خبری از افزایش وام خرید یا حتی تعیین مدل جایگزین صندوق پس انداز مسکن یکم نیست.
البته هیات دولت و شورای پول و اعتبار برای افزایش ندادن وام مسکن خرید شاید توجیه داشته باشند. مبلغ اقساط ماهیانه وام ۱۶۰ میلیون تومانی با مدت بازپرداخت ۱۲ ساله یک میلیون و ۸۶۶ هزار تومان است که طبیعتا رشد سقف وام با افزایش مبلغ اقساط همراه خواهد بود و خیلی از اقشار پایین توان بعنوان متقاضیان اصلی مسکن، پرداخت چنین مبالغی را ندارند.
الزام سیستم بانکی به پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به حوزه مسکن
به هر حال بر مبنای قانون بودجه ۱۴۰۰ مجموعا بانک ها باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان برای واحدهای مسکونی شهری و روستایی که در مجموع یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد است پرداخت کنند. از این تعداد ۴۰۰ هزار واحد برای واحدهای مسکونی روستایی و ۸۰۰ هزار واحد برای واحدهای مسکونی شهری در نظر گرفته شده است.
بانکها زیر بار وام مسکن می روند؟
تکلیف بانکها به پرداخت یک میلیون و ۲۰۰ هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن در شرایطی است که بانک مسکن میزان موظفی خویش را ۷۰ هزار واحد عنوان کرده است. با عنایت به این که سایر بانکها معمولا به علت طولانی بودن مدت بازپرداخت وام مسکن از پرداخت تسهیلات به حوزه مسکن خودداری می کنند باید دید که آیا مجلس و دولت می توانند سایر بانکها (بجز بانک مسکن) را ملزم به پرداخت وام برای یک میلیون و ۱۳۰ هزار فقره تسهیلات کنند یا خیر. البته آنطور که معاون وزیر راه و شهرسازی گفته است بانک مرکزی تابحال جدول سهیمه بانک ها را اعلام نموده اما در مورد مبلغ ظرف یک تا دو هفته آتی اعلام خواهد شد.
طبق برنامه، همه مالکان خصوصی، خودمالکان و سازندگان بخش خصوصی بر مبنای ضوابطی که وزارت راه و شهرسازی تعیین کرده می توانند به بانک ها مراجعه نموده و تقاضای استفاده از تسهیلات ساخت را داشته باشند. بر مبنای شاخص بندی که انجام شده این تسهیلات در اختیار واجدان شرایط که عمدتا سازندگان واحدهای متوسط و ارزانقیمت هستند، قرار می گیرد.
محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ در این خصوص گفته است: پرداخت تسهیلات ساخت مسکن افزایش پیدا کرده به واحدهای گران قیمت تعلق نمی گیرد و این بخشی از ضوابط وزارت راه و شهرسازی است. واحدهای متوسط و اززان قیمت مشمول قانون دریافت تسهیلات ساخت هستند.
وی ابراز امیدواری کرد تا با این کار بخش عمده ای از واحدهای نیمه تمام سطح کشور تکمیل و رونق ساخت و ساز امسال بیشتر شود.
محمودزاده در مورد سقف تسهیلات ساخت اعلام نمود: این مورد الان در شورای پول و اعتبار در دست بررسی می باشد که بر مبنای سیستم بانکی باید این چهارچوب تعیین شود. بر مبنای قانون همه بانک ها و موسسات مالی و اعتباری مشمول اجرای این طرح هستند و ابلاغ سهمیه هایی که باید به تسهیلات ساخت مسکن اختصاص دهند را دریافت کرده اند. سهیمه بانک ها در ارائه تسهیلات ساخت مسکن متفاوت می باشد و سهمیه بانک مسکن با عنایت به تخصصی بودن آن بانک در حوزه مسکن از سایر بانک ها بیشتر است.
سنگینی سایه رکود بازار مسکن بر بخش ساخت و ساز
با وجود آنکه تسهیلات ساخت همواره طی سال های اخیر افزایش داشته، قیمت نهاده های ساختمانی هم پا به پای آن رشد کرده است؛ به صورتی که نرخ مصالح اصلی طی حدود یک سال قبل ۱۰۰ درصد افزایش پیدا کرده و این در شرایطی است که بازار مسکن در رکود به سر می برد. ازاین رو احیانا انبوه سازان در تعریف پروژه های جدید تعلل خواهند کرد که می تواند به کاهش ساخت و ساز منجر شود. با این وجود اغلب کارشناسان اعتقاد دارند که بازار مسکن امسال به ثبات می رسد.
در این خصوص مصطفی قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ به ایسنا اظهار داشت که قیمت مسکن در ماههای اخیر کاهشی بوده و پس از انتخابات ریاست جمهوری هم شاهد ادامه کاهش قیمتها در بازار مسکن خواهیم بود. وی ادامه داد: بسیار امیدواریم که در سال ۱۴۰۰ بازار مسکن به آرامش برسد و معاملات به تدریج رونق بگیرد.
کاهش ۲.۵ درصدی قیمتهای پیشنهادی در ۱۰ روز اخیر
این روزها انتظارات تورمی در بازار ملک جای خویش را به برآوردهای کاهشی داده و بنابراین تعداد فروشنده ها افزایش پیدا کرده است. عمده تحلیلها بر این است که امسال قیمت مسکن معقول خواهد شد و حتی اگر کاهش پیدا نکند، رشد نخواهد داشت.
بررسیها داده های یک سامانه ملکی از آن حکایت می کند که در شهر تهران قیمتهای پیشنهادی مسکن نسبت به ۱۰ روز قبل ۲.۵ درصد کاهش یافته است. مشاوران املاک علل مختلفی برای کوتاه آمدن مالکان از نرخهای قبلی بیان می کنند که قوی ترین مولفه به کاهش نرخ ارز مربوط می شود. البته هنوز نرخهای کذایی در بعضی فایلهای نوساز به چشم می خورد اما وضعیت کلی بازار آرام است. درمورد معاملات هم با وجود آنکه هنوز آماری از اردیبهشت ماه ارائه نشده مشاهدات میدانی از افزایش نسبی خرید و فروشها حکایت دارد.
یک کارشناس: سال ۱۴۰۰ قیمت مسکن متعادل می شود
ابوالحسن میرعمادی ـ کارشناس بازار مسکن ـ می گوید: بجز مناطق شمالی که تکلیفشان مشخص است سال جاری در مناطق میانی و جنوبی، سال تعدیل قیمت مسکن خواهد بود؛ چونکه قیمتها حباب گونه افزایش پیدا کرده و به جهت اینکه بازار به حدی از منطق برسد باید نرخها متعادل شود. احیای برجام هم می تواند به آرامش همه بازارها همچون بازار مسکن کمک نماید.
وی بیان می کند: بی ثباتی اقتصاد سبب بلاتکلیفی فعالان اقتصادی شده و زندگی عادی بر پایه سرمایه گذاری سالم از بین رفته است. به صورتی که فعالیت های مولد گرفتار مشکلات اساسی شده اند.
میرعمادی با اشاره به اینکه هیچ تناسبی بین درآمد عمومی با قیمت خانه وجود ندارد اظهار داشت: دو راه پیش روی بازار مسکن است؛ یا قیمتها ثابت می ماند و توان متقاضیان به تدریج به قیمتها می رسد که طبیعتا بازار دیرتر به رونق خواهد رسید. یا این که قیمتها کاسته می شود و بازار زودتر رونق می گیرد. بجز این دو نمی توان گزاره دیگری برای بازار مسکن متصور بود.




منبع:

1400/02/26
15:25:46
5.0 / 5
295
تگهای خبر: آرامش , ارز , بازار , تولید
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۱ بعلاوه ۴
شاپ SHAAP