آنچه درباره اجاره املاك باید بدانید
به گزارش شاپ «اجاره» واژه رایج و پرکاربردی است که همه ما کم و بیش درباره اش می شنویم و بیشتر افراد با معنا و مفهوم آن آشنا هستند. مبحث اجاره به صورت معمول اشیا هستند و بیشتر از همه اجاره درباره زمین و ساختمان و گاهی خودرو یا ماشین آلات صنعتی به کار برده می شود.
به گزارش شاپ به نقل از ایسنا، روزنامه «جوان» در ادامه نوشت: با عنایت به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنها به خانه یا محل سکونت و اقامت بعنوان نیاز اساسی و همینطور استفاده از ساختمان های با کاربری های متعدد همچون تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی قانونگذار برای تنظیم روابط در اجاره املاک و اموال ضوابط و مقرراتی را پیشبینی کرده است.
ضمن تاکید بر این مورد که قرارداد اجاره همیشه باید محکم و شفاف باشد، مروری بر مقررات آن می نماییم.
قرارداد اجاره و قانون حاکم
۱- آنچه حالا بعنوان مقررات قابل اجرا درباره روابط استیجاری اجرا می شود، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. به جهت اینکه قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد، لازم است ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود. همچون اینکه قرارداد به صورت کتبی، در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود.
۲- اجاره محل های مسکونی که قبل از لازم الاجراشدن قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشند، مشمول قانون سال ۱۳۶۲ و محل هایی که برای کسب و کار و تجارت تا تاریخ ۱/ ۷/ ۱۳۷۶ به اجاره داده شده اند، مشمول قانون مصوب ۱۳۵۶ است.
حق سرقفلی
۱- سرقفلی حقی است برای مستأجر که در صورت پیشبینی در قرارداد و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره یا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاری قبل از اجرای قانون سال ۱۳۷۶ - و قبل از ۲۷/ ۹/ ۶۵ - در صورت تخلیه محل اجاره از جانب موجر به مستأجر پرداخت می شود.
۲- در صورت تغییر شغل محل اجاره تجاری برخلاف توافق و قرارداد، نه تنها موجر می تواند تخلیه محل را از مستأجر و در صورت خودداری وی از دادگاه بخواهد، بلکه در این صورت هیچ مبلغی از سرقفلی به مستأجر متخلف پرداخت نمی گردد، اما در صورت انتقال محل به دیگری بدون اجازه موجر یا توافق او، همزمان با تخلیه مورد اجاره باید نیمی از سرقفلی به مستأجر پرداخت گردد.
تخلیه ملک مورد اجاره
۱- با آخر مدت اجاره محل مسکونی و درخواست موجر یا نماینده قانونی وی، محل اجاره در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره از راه اداره اجرای اسناد رسمی ظرف یک هفته و در صورت عادی بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضایی تخلیه خواهد شد.
۲- علاوه بر این مواردی در قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و قانون مصوب ۱۳۵۶ - صرفا درباره محل اجاره تجاری - پیشبینی شده است که در صورت پیش آمد آن هر طرف یا دو طرف می توانند قرارداد را فسخ کنند و به آن آخر دهند. تعدی و تفریط مستأجر در محل اجاره، انتقال به غیر بدون اجازه مالک و عدم پرداخت اجاره بها در صورت تحقق شرایط پیشبینی شده در قانون و تحت شرایطی برای نیاز شخصی موجر یا اعضای خانواده وی امکان درخواست تخلیه محل اجاره به وجود می آید.
اجاره بها و پول پیش
۱- به صورت معمول اجاره بها یا به قول قدیمی ها کرایه همان پولی است که باید مستأجر در زمان های معین به موجر (مالک) بپردازد. امکان دارد پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان مثل قرض الحسنه که پرداخت می شود در قرارداد اجاره محل مسکونی بعنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در انتها مدت اجاره و قبل از تخلیه محل اجاره توافقی صورت گیرد.
۲- هر آنچه بعنوان تضمین، ودیعه و از این قبیل میان طرفین توافق و مبادله شود، معتبر است و باید برپایه آن عمل شود.
انتقال محل اجاره به دیگری
۱- درصورتیکه در اجاره محل تجاری یا مسکونی، مالک یا همان موجر مالکیت محل را به دیگری واگذار کند، قرارداد اجاره معتبر باقی می ماند مگر آنکه در قرارداد میان موجر و مستأجر توافق دیگری شده باشد. مثل اینکه توافق شده باشد در صورت انتقال مالکیت مورد اجاره به دیگری قرارداد از جانب یکی از طرفین قابل فسخ باشد یا خودبه خود آخر یابد (به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) یا با توافق موجر و مستأجر تمام شود (به بیان حقوقدان ها اقاله شود).
۲- در محل اجاره تجاری، درصورتیکه قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد یا بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم و مستأجر در آغاز اجاره مبلغی بعنوان سرقفلی یا حق کسب، پیشه یا تجارت پرداخت کرده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستأجر بدون اجازه و توافق موجر (مالک) و اثبات آن به درخواست موجر، محل اجاره تخلیه و نیمی از مبلغ مذکور به مستأجر متصرف پرداخت می شود. همینطور درصورتیکه موجر بخواهد محل اجاره تجاری را بدون حق قراردادی یا دلیل قانونی تخلیه کند به شرط موافقت مستأجر و پرداخت مبلغ فوق الذکر تخلیه انجام می شود.
دعاوی موجر و مستأجر
۱- موجر (مالک) می تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با مبحث نوشته شده در قرارداد و برخلاف توافق، انتقال محل اجاره به دیگری (در صورت ممنوعیت در قرارداد محل مسکونی و در صورت عدم اجازه به مستأجر در اجاره محل تجاری)، تخریب و آسیب به محل اجاره که قابل جلوگیری هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همینطور به انتها رسیدن مدت اجاره در محل مسکونی با رفتن به شورای حل اختلاف درباره محل اجاره مسکونی و دادگاه عمومی حقوقی درباره محل اجاره تجاری دعوی حقوقی مطرح کند و دادخواست بدهد. موارد مورد اشاره در صورت اثبات و انطباق با مقررات یا شرایط قرارداد می تواند مستند تخلیه محل اجاره یا دریافت خسارت یا محکومیت مستأجر به پیشگیری از تخلف باشد.
۲- مستأجر هم می تواند در مواردی مثل تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از طرف مالک جهت استفاده از محل اجاره بوجود آمده است و همینطور در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستأجر - برپایه قانون و قرارداد - همینطور بازگرداندن ودیعه، قرض الحسنه یا هر مبلغی که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی مورد اشاره رجوع و دادخواهی کند.
یادآوری مهم
۱- طرفین می توانند هر شرطی را که در قانون به صورت صریح ممنوع نباشد در قرارداد بنویسند و توافق کنند.
۲- در هر قرارداد، نمایندگان قانونی همچون وکیل، وارث یا قیم موجر یا مستأجر می توانند آنرا از جانب موکل، مورث یا صغیر، سفیه و محجور امضا و تأیید کنند.
منبع: صلح؛ مرجع حقوقی ایران
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب