وضع مسكن در محلات بسامان نیست؛

نرخها سخن می گویند

نرخها سخن می گویند

شاپ: مرکزی مسکن از نیازهای اولیه و پایه ای هر خانواده ای است و مشکل مسکن در ایران از آن گره های کور است که تا حالا هیچیک از دولت ها باوجود سیاست های خاص و منابع مالی فراوانی که در این عرصه صرف کردند نتوانستند آن را باز کنند.



شاید بتوان ادعا کرد که بخش مهمی از مشکل جمعیت در ایران هم از ناتوانی جوانان در تامین این نیاز اساسی آب می خورد، با نبود سرپناه یا ناتوانی در تامین آن، ازدواجی صورت نمی گیرد، خانواده ای شکل نمی گیرد و فرزند یا فرزندانی متولد نمی شوند.

از خرید مسکن که به ویژه در شرایط اقتصادی موجود، رویایی غیرقابل دستیابی است بگذریم، یافتن مسکن اجاره ای متناسب با توان مالی از یک سو و سازگاری با شرایط تمدید اجاره از طرفی، مسئله ای است که همیشه امنیت روانی خانواده های اجاره نشین را تهدید کرده و به آن ضربه های مهلک می زند.

گودالی که درآمد خانوارها را می بلعد

مسکن درصد زیادی از درآمد و پس انداز خانواده ها را به خود اختصاص داده و هرساله این درصد افزایش خواهد یافت. یکی از مهم ترین وظایف دولت ها، تامین مسکن یا سیاستگذاری مناسب در این حوزه است چنانکه در اصل سی و یکم قانون اساسی آمده است: "داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند بخصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم آورد." اما بعد از گذشت سال ها، به جز سیاست های موقتی و کم بازده، شاهد اقدام موثری در این حوزه نبوده ایم.

سنگینی بحران افزایش قیمت مسکن بر دوش مردم محلات

مسئله مسکن در شهرستان محلات نیز به یک معضل بزرگ برای خانواده ها تبدیل گشته و جهش چندباره نرخها در سالهای اخیر، این بحران را تشدید کرده است. این جهش چنان شدید می باشد که با هزینه ای که چهار سال پیش می شد نسبت به خرید یک واحد مسکونی در این شهر اقدام نمود، حالا امکان اجاره آن واحد نیز مهیا نیست. بعنوان مثال، واحدی که در ابتدای تیرماه متری ۱۵ میلیون تومان خریداری شده بود، در ابتدای دی ماه متری ۲۰ میلیون تومان قیمت گذاری شد که نشان دهنده افزایش بیش از ۳۰ درصدی تنها در عرض ۶ ماه است. این در شرایطی است که افزایش درآمد خانواده ها، هرساله فاصله بیشتری با این شیب تند رشد قیمت پیدا می کند.

قیمت ها سخن می گویند

مشاهدات میدانی خبرنگار ایسنا نشان می دهد، هزینه رهن یک واحد آپارتمان به ازای هر مترمربع بطور متوسط، از ۲ میلیون تومان در مناطقی مانند مسکن مهر شروع می شود و بسته به امکانات، موقعیت و سال ساخت آن واحد، تا ۳ الی ۳.۵ میلیون تومان می رسد. قیمت هر مترمربع زمین در بافت فرسوده مرکز شهر(محله زیر) حدود ۷ میلیون تومان، خیابان اصلی جمهوری در حدود ۲۰ میلیون تومان، مناطق پایین و کم برخوردارتر شهر از ۵ الی ۷ میلیون تومان، سایر نقاط شهر از ۷ الی ۱۵ میلیون تومان و سرچشمه تا ۳۰ میلیون تومان معامله می شود.

بر اساس اظهارات آژانس های املاک سطح شهر، قیمت هر مترمربع آپارتمان از ۹ میلیون تومان در مسکن مهر شروع و تا ۲۰ الی ۲۵ میلیون تومان (واحد نوساز) در بعضی مناطق شهر، متغیر است. قیمت آپارتمان در سرچشمه از ۲۰ میلیون تومان تا ۳۰ میلیون تومان (واحد نوساز) در هر مترمربع در نوسان است.

قیمت خرید مغازه در کنار خیابان های اصلی شهر از ۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع شروع می شود و تا ۳۰۰ میلیون تومان در میدان مرکزی شهر، ادامه دارد. هزینه اجاره مغازه با عنایت به رکود کسب و کار، بیشتر به صورت توافقی تعیین می شود، اما بعنوان مثال، یک مغازه ۸۰ متری در یکی از خیابان های اصلی شهر با مبلغ ۳۰ میلیون تومان رهن و ماهیانه ۶ میلیون تومان، اجاره داده شده است.

بر اساس اظهارات سازندگان ساختمان، با عنایت به افزایش قیمت اخیر مواد اولیه ساختمانی و در صدر آن، فوم، میلگرد و پروفیل که بیشترین افزایش قیمت را داشته اند، هزینه تمام شده ساخت یک واحد آپارتمان در ساختمانی با تراکم بالای ۴ واحد، بدون احتساب هزینه زمین، در حدود ۱۲ میلیون تومان برآورد می شود.

روستاها هم بی نصیب نمانده اند/خطر بیخ گوش باغات

این افزایش قیمت، روستاها را نیز تحت تاثیر قرار داده است، به صورتی که در روستاهای محلات نیز شاهد افزایش چند برابری قیمت زمین هستیم. هر مترمربع زمین در نخجیروان (در فاصله ۱۷ کیلومتری محلات) و باقرآباد(در فاصله ۱۰ کیلومتری محلات) از یک تا دو میلیون تومان معامله می شود و در بخشی از روستای امرآباد که در آن ویلاسازی صورت می گیرد، بیشتر از دو میلیون تومان نیز خرید و فروش می شود.

در صورت ادامه این روند، نابودی باغات روستاها و تبدیل آن به ساختمان در آینده ای نزدیک، دور از انتظار نیست. افزایش قیمت زمین، برخی خانواده ها را به سمت روستاها سوق داده است که به دلیل فراهم نبودن زیرساخت های کافی و در کنار آن، عدم تناسب فرهنگی، مشکلاتی را بوجود آورده است.

خورهه در آستانه تبدیل شدن به شهرکی ویلایی!

آب و هوای مناسب روستاهای محلات، پدیده ویلاسازی را در آنها افزایش و چهره روستاها را تغییر داده است و این مسئله نیز یکی از عوامل افزایش قیمت زمین در روستاهاست. دهستان خورهه در ۴۰ کیلومتری محلات که یکی از با کیفیت ترین انارهای کشور در آن تولید می شود، کم کم چهره روستایی خودرا از دست داده و در آستانه تبدیل به شهرکی ویلایی است.

شمشیر دو لبه صنعتی شدن/ساکنان بومی محلات، قربانی ثروت دلالان سنگ

کارشناسان دلیلهای زیادی را برای این مسئله ذکر می کنند که صنعتی شدن شهر محلات در صدر آن قرار دارد. با وجود اظهار مدیران صنعت سنگ محلات در خصوص کوشش برای پیشگیری از آثار مخرب فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی این صنعت در محلات، بوضوح شاهد این تاثیرگذاری هستیم.

چرخه اقتصادی پرسود ناشی از تجارت کارخانجات سنگ و به ویژه معادن، در کنار آب و هوای مناسب محلات، سرمایه های زیادی را به منطقه سوق داده است. برخی مردم معتقدند دلالان یا خریداران سنگ که مشتری ثابت سنگ هستند و از پشتوانه مالی خوبی برخوردار می باشند، با هر قیمتی خریدار واحدی برای استراحت، تفریح یا اسکان موقت هستند.

بنگاه های معاملات ملکی و فروشندگان نیز تمایل دارند با همین قشر از خریداران معامله کنند برای اینکه در مقابل کمیسیون بنگاه یا قیمت اعلامی، مقاومتی ندارند. واحدهایی از این دست بسیارند و کم و بیش در مجتمع های آپارتمانی شاهد واحدهایی هستیم که فقط در روزهای تعطیلات مورد استفاده قرار می گیرد.

تفاوت فاقد توجیه قیمت مواد اولیه

قیمت مواد اولیه نیز از عوامل افزایش قیمت تمام شده ساختمان است. قیمت تجهیزات و لوازم ساختمانی در محلات مانند خیلی از مواد خوراکی، مصرفی، پوشاک و لوازم خانگی، نسبت به شهرهای اطراف بالاتر است. بنابراین بعضی از انبوه سازان، مواد مورد نیاز خودرا از تهران یا اصفهان خریداری می کنند. بطور مثال، یک مترمربع ام دی اف دو طرف سفید در محلات در آذرماه بطور متوسط ۴۵۰ هزار تومان بود در صورتی که در یکی از شهرهای همجوار با فاصله کمتر از ۵۰ کیلومتر، حدود ۲۵۰ هزار تومان به فروش می رسید.

هزینه های کارگری و پیمان کاری در محلات نیز نسبت به شهرهای اطراف بالاتر است. سرازیر شدن کارگران، استاد کاران و فعالان تاسیسات و سایر امور فنی ساختمان از شهرها و استانهای اطراف به محلات نیز شاهدی بر این امر است. البته بعضی از این فعالان معتقدند که کارگران اتباع بازار کار را با قیمت بسیار پایین تر، از آنها گرفته اند و با وجود ممنوعه بودن شهرستان محلات برای حضور اتباع افغانستان، خیلی از پیمان کاران به استفاده از آنها تمایل دارند چونکه طبیعتا مسئولیتی در برابر اتباع غیرقانونی ندارند.

بازار کم رونق ساخت و ساز و توقف عرضه مسکن موجود به بازار

مشاهدات نشان داده است که متوسط ساخت و ساز در سطح شهر نسبت به گذشته کاهش قابل ملاحظه ای یافته است و این مسئله نیز می تواند از دلیلهای افزایش بهای تمام شده مسکن باشد. یکی از دلیلهای کاهش ساخت و ساز در شهر، کمبود زمین مناسب به خصوص در هسته مرکزی آنست که سازندگان را به سمت تخریب بناهای قدیمی سوق می دهد. البته به نظر نمی رسد در سطح شهر مشکل کمبود آپارتمان مسکونی برای اجاره یا فروش در شهر وجود داشته باشد، اما این واحدها بطور مناسب در بازار عرضه نمی شوند.

قابل پیشبینی نبودن وضعیت اقتصادی کشور و تلاطم بازار ارز و طلا سبب شده است برخی مالکان و تولیدکنندگان عمده مسکن به منظور کسب سود بیشتر یا حفظ سرمایه، از عرضه املاک خود به بازار اجتناب کنند که لازم است مسئولین به این مسئله توجه بیشتر کنند چونکه می توان آنرا مصداق احتکار دانست.

مالیات بر مسکن خالی، از حرف تا عمل

انتظار اثربخشی طرح مالیات بر مسکن خالی، فارغ از اجرائی شدن یا نشدن، چندان مثمر ثمر نخواهد بود چونکه با عنایت به روند افزایش بهای مسکن، سود یکساله مسکن بسیار فراتر از مالیات اعمال شده بر آن خواهد بود. ناگفته نماند که این طرح برای شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در نظر گرفته شده است.

غوغای دلالان در بازار مسکن

در کنار تمام این موارد، مسئله ای نهفته است که توجهی به آن نمی شود یا به بیان دیگر می توان اظهار داشت که کمتر به آن پرداخته می شود! و آن هم دلالی مسکن می باشد. مشاهدات میدانی خبرنگار ایسنا حاکی از وجود افرادی است که تعداد بسیار زیادی آپارتمان، از نوساز تا ساختمان های ۱۵ ساله، در مناطق پایین تا بالای شهر، پیش فروش و نیمه ساخت و با متراژهای پایین تا بالاتر از ۱۵۰ متر مربع را خریداری نموده اند و بعد از گذشت چندماه، با افزایش قیمت دستوری و نه قیمت گذاری بازار، آنرا به فروش می رسانند.

نمونه عینی این مسئله را در محلات می توان پیدا کرد و همکاری برخی بنگاه های املاک با این افراد که تنها با هدف سود بیشتر و درنوردیدن یک شبه ره صدساله، پای در گلوی مردم می گذارند و با همراهی این افراد، بازار آشفته مسکن را بیشتر به هم می ریزند، نیز جالب توجه است. چونکه سودجویی چند نفر سبب اختلال در بازار مسکن شده و معیشت خیلی از مردم شهر را به خطر می اندازد.

خرید عمده ملک!/حق کمیسیونی که بنگاه ها را وسوسه می کند

نجمه میرزابیگی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در گفت و گو با ایسنا درباره ی بالا بودن قیمت زمین و مسکن نسبت به شهرهای اطراف، اظهار داشت: قیمت تمام اقلام در محلات نسبت به سایر شهرها بالاتر است و علت این مسئله را حضور پررنگ قشر پردرآمد در شهر عنوان می کنند.

وی با تایید حضور افرادی که به صورت عمده نسبت به خرید ملک اقدام می کنند، اظهار داشت: اتحادیه روی بنگاه ها نظارت دارد، اما زمانی که حق کمیسیون خوبی از جانب این افراد به بنگاه ها داده می شود، نمی توانند از آن صرف نظر کنند. بازدید از بنگاه ها صورت گرفته و تعدادی نیز به خاطر عدم درج حق کمیسیون در قرارداد یا گرفتن کمیسیون مازاد بر تعرفه، جریمه شده اند اما گاهی اوقات مشاورین املاک برخی قولنامه های خودرا در اختیار ما قرار نمی دهند.

وی اضافه کرد: عدم نصب تعرفه کمیسیون در معرض دید، تخلف به حساب می آید و جریمه آن در حدود ۲ میلیون تومان است. در صورت دریافت حق کمیسیون بیش از مقدار مشخص، حداقل جریمه از ۱۸ میلیون تومان شروع می شود.

طرح های مسکن دولتی، شاید وقتی دیگر!

سید علی بهشتی، رییس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شهرستان محلات نیز در گفت و گو با ایسنا اظهار نمود: از بین متقاضیان طرح اقدام ملی مسکن(طرح حمایتی مسکن دولت سابق) ۳۸۰ نفر که فرم جیم آنها سبز بود و ۴۰ میلیون را به حساب واریز کرده بودند، حائز شرایط دریافت زمین تشخیص داده شدند که با عنایت به اختصاص ۱۵ قطعه زمین، ۹۴ نفر از راه قرعه کشی صورت گرفته در سال ۹۹، در فاز اول برگزیده شدند و زمین ها برای ساخت در اختیار آنها قرار گرفت.

وی اضافه کرد: قرار شد تامین زمین برای باقیمانده متقاضیان از راه راه و شهرسازی صورت بگیرد که قبل از شروع سال تحویل داده شد و الان در مراحل ابتدایی مانند تایید نقشه است.

بهشتی افزود: به علت این که فاز یک(ساخت بنا توسط خود متقاضیان) موفق نبود، قرار شد فاز ۲ توسط خود بنیاد مسکن ساخته شود. از آنجائیکه در ادامه راه ۴۴ نفر از متقاضیان انصراف دادند، فاز ۲ برای ۲۴۰ الی ۲۵۰ نفر راه اندازی خواهد شد.

رئیس بنیاد مسکن شهرستان محلات با تشریح مراحل اداری فاز دوم اظهار داشت: پیشبینی شده بود ساختمان ها به صورت ۸ واحدی و ۴ طبقه روی پیلوت و با مساحت ۹۰ الی ۱۰۰ متر راه اندازی شود اما به علت این که جانمایی پارکینگ ها به درستی انجام نشده بود، نقشه جدیدی طراحی شد که در آن با ایجاد شکستگی در بنا، پارکینگ ها جلوتر از بنا آمده بود که مورد تایید تهران قرار نگرفت. در ادامه، پیشنهاد تبدیل واحدها از ۴ به ۳ طبقه از جانب راه و شهرسازی تایید نشد.

وی افزود: مقرر شد، بنا در مرکز زمین قرار گرفته و از دو طرف ساختمان، ورودی پارکینگ تعبیه شود که این طرح هم مورد تایید شهرداری قرار نگرفت تا در نهایت درخواست به کمیسیون ماده ۵ استان جهت بررسی ارسال شود، همین طور بخشی از تاخیر پیش آمده در فاز دوم در ارتباط با طی مراحل الحاق زمین به طرح جامع شهری محلات بود که این اتفاق در روزهای عید رخ داد.

طرح نهضت ملی مسکن، چیزی نزدیک به صفر

بهشتی در ارتباط با طرح نهضت ملی مسکن که توسط دولت سیزدهم مطرح گردیده است، اظهار داشت: در این طرح حدود ۱۱۰۰ نفر ثبت نام کرده اند اما تا حالا زمین به ما تحویل داده نشده است. البته درخواست کرده ایم که زمین ها از جانب استان تحویل گرفته شود اما اعلام شده به منظور پیشگیری از تداخل امور با فاز دوم طرح اقدام ملی مسکن، تا تعیین تکلیف و آغاز به کار فاز دو صبر نماییم.

وی درباره ی جانمایی این طرح ها اضافه کرد: فاز اول طرح اقدام ملی مسکن در کنار منطقه مسکن مهر (شهرک امام رضا)، فاز دوم، پشت اداره هواشناسی و طرح نهضت ملی مسکن نیز در ادامه آن قرار دارد.

مردم چه می خواهند؟
محلات را از بیرون که نگاه می کنی، شهرستان ثروتمندی به نظر می آید، منطقه ای چند هزار ساله، مملو از معادن کمیاب ترین سنگ های تزئینی و ساختمانی دنیا، سرشار از جاذبه های گردشگری مشهور طبیعی و تاریخی، لبریز از تولید گل و دیگر محصولات کشاورزی همچون ماهیان زینتی، محصولات کنجدی، محصولات باغی و...، اما در این خصوص که توزیع ثروت در این شهرستان چگونه صورت گرفته یا بهره مندی اقشار مختلف در حوزه نیازهای اولیه زندگی در این شهرستان چگونه است سوال مهمی است که آمار درستی در این خصوص در دست نیست.
مثلا این که چه تعداد از اجاره نشین های این شهر توانسته اند با استفاده از طرح های مسکن در سالهای گذشته خانه دار شوند یا این که چه تعداد از خانه های ساخته شده در طرح های مسکن دولتی را آنهایی خریدند که دو تا چند خانه داشتند یا به چشم سرمایه به این خانه ها نگاه کردند و به قول رییس اتحادیه مشاوران املاک محلات خرید عمده مسکن انجام داده! و با سودجویی همه جانبه بازار مسکن را هر روز خرابتر از قبل کردند یا این که چند "بساز و بفروش" در این شهر همچون دیگر شهرهای کشور افسار این بازار خراب را در دست دارند و این که این افراد که اتفاقا خود در زمره مشاوران املاک هستند چگونه در چارچوب سازمان های غیررسمی نرخها را در این بازار نجومی کرده و می کنند تا سودهای هنگفت به جیب بزنند سوالات مهمی است که مسئولان مربوطه پاسخ درست و متقن و آمار و اطلاعات درستی از آن در دست ندارند و این معضلی است که گریبانگیر تمام شهرها و روستاهای کشور است و محلات یکی از آنهاست.
سرشماری سال ۱۳۹۵ می گوید شهرستان این شهرستان ۲۰۷۹.۳۷ کیلومتر مربعی ۵۵۳۴۲ نفر جمعیت دارد که از این تعداد ۸۷ درصد در نقاط شهری و ۱۳ درصد در نقاط روستایی سکونت دارند. گرچه از سال ۹۵ تا امروز این آمار اساسا تغییر کرده و بر مرکز آمار ایران پیشبینی کرده است که این شهر در سال ۱۴۰۰ حدود ۸۴۰۵۵ نفر جمعیت و ۲۶۳۸۴ خانوار داشته است. بر این اساس اساسا محلات ۲۶۳۸۴ واحد مسکونی برای اسکان این خانوارها داشته، اما این که چه تعداد از این خانوارها با چه شرایطی در مسکن اجاره ای ساکن هستند را کسی دقیقا نمی داند، خودشان هم چندان امیدی ندارند که در این نابسامانی بازار مسکن بالاخره روزی خانه دار شوند، در چنین شرایطی سطح توقع آنها در این بخش به برخورداری از امکان تامین یک مسکن اجاره ای مناسب با قیمت معقول کاهش پیدا کرده که مروری بر قیمت های گفته شده در این گزارش نشان داده است از این توقع نیز حداقل برای قشر متوسط و پایین تر از متوسط مردم محلات نمی توان انتظار تحقق داشت.
در کشورهای پیشرفته، مالیات بر منزل مسکونی خالی به حدی بالاست که اصلا ارزش مالکیت را زیر سوال می برد و باید در مقایسه با این مهم، طرح مالیات بر مسکن خالی که بتازگی در دستور کار قرار گرفته را سنجید و دید که این طرح در مورد کسی که چندین و چند خانه دارد و از محل این سرمایه های هنگفت ثروت های آنچنانی کسب می کند بازدارندگی بوجود می آورد و آیا او بابت نرخ مالیاتی که مشخص نیست بپردازد، نگران می شود؟!

در شرایط موجود، نهادهای تصمیم ساز و اثرگذار وظیفه دارند که هر چه سریعتر با اعمال سیاست های مناسب و برخورد با سودجویان و بر هم زنندگان بازار مسکن، از افزایش بی رویه قیمت مسکن و اجاره بها جلوگیری نمایند.

دستگاه های نظارتی و اطلاعاتی می توانند با شناسایی و برخورد با کسانی که در این حوزه اختلال ایجاد می کنند، بازار مسکن را برای این گونه افراد ناامن کنند.

از طرفی مسئولان باید از قطار وعده های بی پایه و بدون پشتوانه علمی پیاده شده و قدمهای محکم و اساسی برای تامین مسکن بردارند تا شاهد شکوفایی در این حوزه باشیم. رونق تولید و صنعت، مسکن و زمین را از اولویت های سرمایه گذاری به منظور سود بیشتر خارج می سازد و می تواند نرخها را به مقدار واقعی نزدیک سازد و سودجویان را از آن خارج کند.





منبع:

1401/10/11
14:45:59
5.0 / 5
233
تگهای خبر: ارز , بازار , تولید , ثبت نام
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۲ بعلاوه ۵
شاپ SHAAP