شباهت جالب بازار مسكن لندن با تهران
شاپ: یک اندیشکده انگلیسی ریشه اصلی افزایش قیمت مسکن در این کشور در فاصله سالهای 1996 تا 2008 را افزایش دسترسی به اعتبارات خرید مسکن، بدون کنترل های مالیاتی بیان کرده است.
به گزارش شاپ به نقل از مقاومتی نیوز، یک اندیشکده انگلیسی که در حوزه زمین سیاستگذاری می کند، مطالعات گسترده ای در ارتباط با مالیات بر ارزش زمین انجام داده است. در پژوهشی که توسط این اندیشکده انجام گرفته، وضعیت مسکن بین سالهای ۱۹۹۶ الی ۲۰۰۸ بررسی شده است. در آن بازه زمانی در بریتانیا قیمت مسکن بطور واقعی ۱۵۰ درصد افزایش یافت و کمبود مسکن اجاره ای نیز موجب افزایش اجاره بها و تورم مسکن شد و خیلی از افراد توان مالکیت خودرا از دست دادند.
تورم مسکن نیز موجب شد قدرت خریداران دست اول و بدون پشتوانه کم شود. در نتیجه بدلیل نداشتن ضمانت قابل قبول، اعتبار کمتری توسط بانک ها در اختیار خریداران دست اول قرار می گرفت و اگر هم قرار می گرفت دارای سود بازپرداخت بیشتر بود و مشکلات مالی قابل توجهی را برای خانوارها فراهم نموده بود.
افزایش ارزش زمین و کاهش عرضه دلیلهای افزایش قیمت مسکن
بررسی کارشناسان انگلیسی نشان میدهد طی بازه ۱۹۹۶ الی ۲۰۰۸ در بازار آزاد مسکن عوامل مختلفی در افزایش قیمت مسکن نقش داشته است که به افزایش ارزش زمین و افزایش تقاضا برای مسکن نسبت به عرضه آن مربوط می شود. عواملی همچون افزایش جمعیت، افزایش خانوارهای تک نفره، افزایش درآمد اقتصادی و با اهمیت تر از همه در دسترس بودن اعتبارات خرید در این افزایش قیمت نقش داشته اند.
در واقع افزایش تقاضای مسکن مربوط به رشد اقتصادی انگلیس می شود که موجب افزایش درآمد مردم و در نتیجه افزایش قدرت خرید آنها شد. این رخداد موجب شد مردم بخواهند خود مکان زندگی دلخواه خودرا تعیین نمایند و از آنجائیکه عرضه زمین قابل افزایش نبوده، قیمت زمین نیز افزایش یافته است. عامل دیگری که موجب افزایش تقاضا مسکن شده است رشد تعداد خانوارهاست. در حقیقت تعداد خانوارها به سبب افزایش جمعیت انگلیس و نیز کاهش بُعد خانوارها، افزایش یافته است.
افزایش دسترسی به اعتبار، با اهمیت ترین علت افزایش قیمت زمین و مسکن
در کنار همه عوامل گفته شده، با اهمیت ترین علت افزایش قیمت مسکن، ایجاد دسترسی زیاد به اعتبارات خرید بوده است که توسط بانک ها و مؤسسات مالی انجام شده است. یکی از روش های مرسوم تامین مالی مسکن در دنیا تامین مالی وام رهنی است. بانک بر خلاف سایر تسهیلات که درآمد افراد را بعنوان ضمانت در نظر می گیرد، در این نوع وام ضمانتی با ارزش بیشتر مانند سند را در گرو می گیرد و می تواند وام بیشتری را پرداخت کند و نقدینگی بیشتری را در اختیار افراد قرار دهد.
در بریتانیا بانک ها علاوه بر دادن وام های دست اول با گرفتن سند املاک بعنوان ضمانت، با فروش این وثیقه ها به بازارهای سرمایه، میزان اعتباری که می توانند وام دهند را گسترش دادند. این مساله منجر به افزایش تقاضا مردم و در نتیجه افزایش قیمت مسکن گردید. این پدیده در یک چرخه قرار گرفت و با افزایش قیمت مسکن، مردم می توانستند میزان دریافتی وام خودرا بالا برند و با این کار مجدداً قیمت مسکن افزایش می یافت و تا زمانی که این دسترسی اعتباری راحت صورت می گرفت افزایش تقاضا مسکن و بالطبع قیمت زمین صعودی بود.
افزایش وام خرید مسکن بدون وجود مالیات عامل تورم در سایر بخش های اقتصادی
در چنین شرایطی تأثیر افزایش دسترسی به اعتبارات بانکی فقط محدود به افزایش قیمت زمین نبوده است و تأثیرات نامطلوبی در سایر حوزه های اقتصاد داشته است. در حقیقت افزایش قدرت خرید مردم، افزایش تقاضای جدید برای کالاها و خدمات را به دنبال داشته و انتظارات تورمی در جامعه را بالا برده و افزایش قیمت ها بیش از حالت عادی بالا رفته است.
ایجاد انتظارات تورمی عامل وجود سوداگری و خانه های خالی و کاهش تولید مسکن
همچنین علاوه بر افزایش تقاضا ناشی از پرداخت اعتبارات به مردم در بازار آزاد مسکن انگلیس، علت دیگری که به این افزایش قیمت دامن زد سوداگری عده ای در این بازار بود. در حقیقت مالکان مسکن که انتظارات تورمی از طرف جامعه را می دیدند، از عرضه املاک خود به بازار خودداری کردند و این کار نیز یک چرخه از انتظارات تورمی را شکل داده و افزایش قیمت مسکن را سریع تر کرد.
طبق بررسی های آماری صورت گرفته در سال ۲۰۰۸ حدود ۷۵۰ هزار مسکن خالی در شهر لندن وجود داشته است و شواهد نشان داد که کمبود مصنوعی در بازار مسکن به وجود آمده است. این فعالیت ها موجب شد که قیمت مسکن نیز مجدداً افزایش یافت و عده ای بوسیله هزینه های اشخاص دیگر سود کسب کنند.
در این شرایط مالکان زمین که ساخت و ساز انجام می دادند نیز برای کسب سود بیشتر و آسان تر از عرضه زمین خود به بازار خودداری نمودند و مجدداً قیمت زمین افزایش پیدا کرد.
اخذ مالیات بر عایدی زمین، مؤثرترین اقدام برای کاهش قیمت مسکن و تورم در اقتصاد
کمبود زمین در انگلیس یکی از چالش های اصلی در برنامه ریزی مسکن بوده است. از یک طرف وجود کمربندهای سبز در اطراف شهرها در این کشور اراضی کشاورزی را از شهری جدا نموده و وجه روستایی دارد و از جانب دیگر سرمایه ای شدن زمین سبب شده افراد ثروتمند از آن بعنوان دارایی استفاده نمایند. اگر چنین محدودیت هایی وجود نداشته باشد، بالطبع قیمت زمین مانند سایر مؤلفه های مسکن بمراتب کمتر خواهد بود. همین طور وجود مکان های فرسوده نیز به این مشکل دامن زده است.
نگاه حاکم در انگلیس اینگونه است که کسی طرفدار مالکیت عمومی زمین ها نیست و همین طور یک سیاست کلی وجود دارد که طبق آن روستاها باید برای مصارف کشاورزی و تفریحی محافظت شوند. تا کنون مؤثرترین و اثبات شده ترین اقدام برای افزایش بیشتر عرضه زمین وضع مالیات بر ارزش زمین است.
در واقع با کمک این ابزار مالیاتی می توان مردم را به سمت توسعه زمین هدایت نمود. درست مانند سیاستی که در هریسبورگ آمریکا رخ داده است و مکان های فرسوده با بهره گیری از این ابزارها مجدداً وارد چرخه توسعه می شوند.
این مطلب را می پسندید؟
(0)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب